エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニューのファミリー目線の魅力14選と不安要素3選

川崎市宮前区の宮前平駅から徒歩5分の立地にあるエクセレントシティ宮前平II ザ・アベニュー。人気の田園都市線駅徒歩5分圏内というのも魅力ですが、日頃の生活に必要なスーパーや病院、学校や宮前平の利便性は果たしてどうなのでしょうか。先に筆者の感想を言うと、仕事と育児に忙しい共働き世帯に優しいマンションというのがエクセレントシティ宮前平II ザ・アベニューの印象です。この記事では、エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニューでファミリーで住む上で気になるポイントを調べてまとめてみました。購入を検討している方はぜひ参考にしてみてください♪

物件概要

物件名	エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニュー
所在地	神奈川県川崎市宮前区宮前平3丁目11番27～30（地番）
交通	東急田園都市線「宮前平」駅より徒歩5分
間取り	2LDK～３LDK
専有面積	56.63㎡～80.30㎡
バルコニー面積	2.29㎡～12.77㎡
価格帯	3,600万円台～6,300万円台
総戸数	42戸
管理費	未定
修繕積立金	未定
諸経費	土地が普通借地権の為、地代と更新料が発生

宮前平駅から徒歩5分、600mほど歩いたところに建てられたマンションです。間取り・専有面積は3人～4人家族向けのつくりとなっています。バルコニーは幅によって、テーブルをおけたり、ガーデニングが楽しめたりと使用できる用途が変わってくるのですが、エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニューはわかりませんでした。平米単価は、売り出し中の物件で60万円台前半～70万円台後半辺りになります。総戸数は42戸と小規模マンションにタイプ分けされるマンションです。管理費・修繕積立金は未定です。土地が普通借地権の為、別途地代と更新料が発生されると思われます。

エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニューの魅力

人気の田園都市線である「宮前平」駅徒歩5分という立地の良さです。田園都市線沿いでも駅徒歩5分圏内のマンションは少なく、稀少性があります。

駅前には小さいですが23時まで営業しているスーパーがあり、ロータリーにはドラッグストアもあります。徒歩1分のところにもファミリーマートを併設した24時間営業の小さなスーパーがあり、仕事帰りでも日用品の購入には困りません。徒歩7分の宮崎台駅への途中にもスーパーが。閑静な住宅街という立地ですが、利便性があるマンションです。

狭めながらも収納はしっかり確保

2LDK～3LDKの全14種類をラインナップしています。
狭いタイプのお部屋もシューズインクローゼットや リネン庫などしっかり収納があります。
ファミリーでも収納力は確保できそうです。
ただ、キッチン周りの収納があまりなく、キッチン自体も標準的な大きさの為、
キッチン用品や食品の収納には工夫が必要に感じます。
L字のキッチンのタイプは3.9帖と広めですが、収納の位置が取り出しにくそうです。

トイレでは手洗いカウンター付きタンクレストイレを採用しています。
タンクがないのでトイレが広く感じられます。
手洗いカウンターがあるマンションってちょっと高級な感じがして憧れます。

ミニマムな共用施

パーティールームや庭は公式HPに記載がなく、共用施設などはあまりなさそうです。
共用施設をあまり使わない方にとっては、その分管理費が抑えられてお得かもしれません。

駐車場は機械式駐車場の19台と身障者用の平置き1台の20台分用意されています。
全戸42戸なので、約2世帯に1台の計算です。
月額使用料は未定です。

駅までのアクセスがかなりいいので、このくらいの台数でも不便さは感じなさそうです。
ただ機械式で小規模マンションなので、今後の修繕費の負担はかかってきそうです。

駐輪場はスライドラック式84台分用意されています。
月額使用料は未定です。
全戸42戸でわると、約1世帯に2台の計算になります。

最寄り駅徒歩5分圏内だと自転車さえ使わない人も多く、ママチャリ1台＋子ども分と考えると妥当な台数かなと思います。

便利なオートロック

人気の田園都市線徒歩5分圏内

駅までは歩いていける立地です。
最寄りの宮前平駅までは住宅街を抜けて9分ほど歩けば着きます。
駅付近は歩道と車道が分かれていて歩きやすそうです。

周辺の道にはあまり目立った渋滞スポットはなさそうでした。

平日の通勤時間帯の渋滞状況をグーグルマップで調べると、
朝の通勤時間は車で駅まで3分。道の5割位やや混み（黄色）、2割位混み（赤）。
夜の通勤時間は車で駅まで3分。道の7割位やや混み。（黄色）
という結果になりました。
駅付近が混みやすそうです。

仕事も育児も忙しい共働き世帯に優しい駅

最寄り駅の宮前平駅は閑静な住宅地が広がる駅です。
田園都市線が通っているので渋谷まで直通で30分かからないで行けます。
駅周辺にはスーパーやコンビニがいくつかあり、日用品の購入には困りません。
区役所など公的機関や公園も駅付近にあるのはファミリー世帯が住みやすそうです。
保育園が多数あるのも特徴です。

オーケーストアまで徒歩7分

オーケー宮崎台店

オーケー宮崎台店まで徒歩7分
8:30～21:30まで開店しているオーケーストア。
チラシを見る限り、そこまでは安くはなさそうです。
ピザなどお惣菜は揃っていそうなので、普段使いには重宝しそうです。

内科まで徒歩9分

神奈川ひまわりクリニック

診療科目	内科・小児科・皮膚科・アレルギー科 ・各種予防接種
診察時間	月曜～水曜、金曜　9：00～12：30、15：00～18：00 土曜　　　9：00～12：00
休診日	土曜午後、木曜、日曜、祝日

小学校まで徒歩5分

宮前平小学校

アクセス	徒歩5分
児童数	約600人前後
学級数	22
学童	「わくわくプラザ」が学校内に設置

クチコミによると地域色が反映され、教育熱心な家庭が多いようです。
川崎市は民間の学童しかなく、定員がない「わくわくプラザ」という制度が代替としてあります。

保育園・幼稚園も徒歩5分

アスク宮前平保育園

住宅街にある保育園です。
イベントや習い事の時間が多く、充実しています。
イベントなどにかかる親の負担は少なく、保育時間も突発対応も柔軟にしてくれます。

宮崎二葉幼稚園

建物は少し古いようですが、教育熱心な雰囲気のいい幼稚園のようです。
音楽や運動、英語など課外活動も充実。
父母会はなく、延長保育対応ができる幼稚園です。

産婦人科は徒歩7分

歩いて7分ほどのところに井上クリニックがあります。
分娩対応も出来ますが、平日は午後5時までなので仕事がある方は平日診察は難しそうです。
入院中のご飯は美味しそうです。
車で10分行くと鷺沼産婦人科もあります。
こちらも分娩対応できますが、16時半までの診察になります。
こちらもご飯が美味しそうでした。

小児科も徒歩9分

エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニュー近辺の小児科

神奈川ひまわりクリニック

診療科目	内科・小児科・皮膚科・アレルギー科 ・各種予防接種
診察時間	月曜～水曜、金曜　9：00～12：30、15：00～18：00 土曜　　　9：00～12：00
休診日	土曜午後、木曜、日曜、祝日

図書館まで徒歩8分

川崎市立宮前図書館

エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニューから歩きで8分にある図書館。

本は一人10冊まで。
利用時間：月～土曜日　9:30～19:00
　　　　　土曜・日曜・祝日　9:30～17:00

宮前区役所に併設されている図書館です。
2階にPCが使える席と自習席があり、席数が充実しています。

最寄り駅に病児保育室

川崎市病児保育施設エンゼル宮前

アクセス	宮前平駅徒歩12分
保育時間	月曜～金曜　8：00～18：00
お休み	土曜・日曜・祝日・年末年始・8月中旬

病児・病後保育園とは？

風邪など保育園では預かれない病気にかかった子どもを預かってくれる保育園が病児保育園。
病後保育園は病気の回復期にある子どもを預かってくれる保育園。
病児・病後保育園には利用前に事前登録が必要。

エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニューのいまいち・気になるポイント

土地が普通借地権

土地が普通借地権の為、地代と更新料が発生してくると思います。
借地権の更新ができない定期借地権ではなく更新可能な普通借地権のようですが、更新時の更新料は確認しておいた方がいいと思います。
地主の方が個人なのか神社仏閣などなのかなども確認できればいいと思います。
売買の際にも借地権の残存期間と更新料、譲渡の際に発生する譲渡承諾料はネックになってくるでしょう。

借地権とは？

建物を建てるために土地を借りる権利を借地権といいます。
権利の更新がない定期借地権と、更新ができる普通借地権があります。
通常の所有権に比べマンション価格が安くなり、土地にかかる固定資産税や都市計画税の負担がありません。
一方、マンション購入費・管理費等とは別に地代を払う必要があります。
また、定期借地権では更地にするための解体積立金がかかってきます。
借地権の残存期間などがネックになり、所有権のマンションより売りにくくもなってきます。
土地部分の代金が住宅ローンの対象外になることもあるので、注意が必要です。

坂が多いエリア

駅までの道のりは高低差31mがありました。
駅までは下り坂が続きます。
疲れているときの帰りがちょっと辛そうです。

宮前平駅周辺は坂が多いエリアのようです。

徒歩圏内にある区役所・市民会館・図書館が移転予定

2026年度までに図書館と市民会館が鷺沼駅に移転予定です。
区役所も移転が予定されています。
隣駅なのと駅前に移転予定なので、マンションから15分ほどで移転後も行けそうではあります。

おさえておきたいエクセレントシティ宮前平II ザ・アベニューの周辺環境

市区町村の子育て支援サービスは小児医療の所得制限に注意

小児医療費助成

川崎市では中学3年生まで小児医療費助成が受けられます。
小学3年生までは入院・通院ほぼタダ（保険診療の負担部のみ）ですが、小学4年生から小学6年生までは通院１回につき500円までの負担が発生します。中学生は入院のみほぼタダ（保険診療の負担部のみ）になります。
また、助成を受けられる世帯の所得制限が630万円から適用される可能性があるので注意が必要です。

地域子育て支援センター

0歳～未就学児の親子対象の無料で利用できる施設です。
エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニューの近くだと駅向こうの宮前区役所にある川崎市立地域子育て支援センター花の台になります。
歩いて15分ほどの距離です。
フローリングのお部屋では、小さい赤ちゃんから遊べます。
赤ちゃんの気になる身長や体重はいつでも測定ができます。
イベントも毎月開催。保護者同士で情報交換をしたり、
スタッフへの育児相談も随時受け付けています。

宮前区冒険遊び場

公園でボランティアの方が色々な遊びを教えてくれます。
エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニューの近くだと宮崎第一公園、土橋1丁目公園で開催されています。
それぞれ歩いて15分以内の公園です。

こどもサポート南野川

不登校や引きこもりの子どもを対象に支援を行っています。
週4日日中の5時間ほど南野川小学校第4校舎で行っています。
エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニューからだとバスと歩きで40分ほどかかります。

周辺の公園の数はまずまず

エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニュー付近の公園

1. 宮前平公園：徒歩4分
2. 宮前平第４公園：徒歩4分
3. 宮前平第２公園：徒歩4分
4. 宮前平第３公園：徒歩3分
5. 宮前平こども公園：徒歩8分

歴史好きにはぴったりの公園も

東高根森林公園

弥生時代の遺跡があります。イベントも随時開催。エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニューから車で10分。

馬絹古墳公園

横穴式の石室がある公園です。小さい公園なので歴史の勉強のついでに。エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニューから車で10分。

乗り物好きの子どもに嬉しい周辺の遊びスポット

電車とバスの博物館

エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニュー歩きで11分
電車・バスの操縦体験ができる博物館。最新技術の紹介のほか、昔の駅や改札の風景が再現されているコーナーもあり、ものしりクイズなどの挑戦を通して乗り物の歴史が学べます。写真撮影会や親子で参加できる親子工作教室などのイベントも。

コミュニケーション・プラザ川崎

エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニュー自転車で10分
高速道路について学べるスポットです。入館無料。自分がデザインした車を走らせることができる「お絵かきシアター」やスカイツリーまで眺められる屋上展望台があります。高速道路をリアルに再現したジオラマも。

宮前平源泉　湯けむりの庄

エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニュー歩きで5分
天然温泉施設です。日本初の炭酸琥珀湯なるものが楽しめます。つぼ湯、うたた寝湯、腰かけ湯、立ち湯などのお風呂の種類も豊富。岩盤浴は関東最大級の大きさです。マッサージの数種類揃えています。食事処もあり、ゆっくりくつろげるスーパー銭湯です。

宮前美しの森公園

エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニュー自転車で13分
昔ながらの自然を残した公園で、夏には蛍を見ることができます。他の生き物も多く生息しているので、子どもと散策にぴったり。

保育園に入りやすいエリアとは言えない

宮前平駅付近は保育園の数は豊富

20園
うち徒歩5分以内　 8園
　　徒歩10分以内  17 園

区の入園状況に関する資料を確認してみました。
4月入所が終わった2021年5月の認可保育園受け入れ可能状況は、2歳児までは待ちが2桁いる園もあり厳しい状況です。
3歳児以降は1～2名受け入れ可能な園もあります。

4月の2次利用調整時では2歳児までも若干名受け入れ可能な園がありました。
しかし、人気な園では20名近くの応募のうち内定1名という園もありました。
2時利用調整時では4～5名応募があり、1、2名内定の園が多い印象です。
1次利用の時では1，2歳児の受け入れが出来ない園もちらほら。
兄弟児でも他の園に通園させないといけない子が出てきているということですよね。

申請者数は0歳児より1歳児の方が多そうです。
その分倍率が高くなり、人気の園だと150名以上の応募で10名内定など2桁の倍率になっている園もありました。

2020年度、2019年度も傾向はあまり変わってないように感じます。
コロナの影響なのか2021年度の申請者数が若干少なめかなと思いました。

エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニュー住みやすさ評価表

商業施設		オーケーストアが徒歩7分です
公園		近くにいくつかあります
学校		評判がいい小学校が徒歩5分
病院		内科・小児科・産婦人科が徒歩圏内
幼稚園・保育園		評判がいい保育園・幼稚園が徒歩圏内
その他充実度		図書館・公民館・区役所が移転予定

まとめ

エクセレントシティ宮前平II ザ・アベニューは首都圏に住む共働き世帯をターゲットとした一戸3,600万円台～6,300万円台のマンションです。

マンション自体の魅力

狭いタイプのお部屋もシューズインクローゼットや リネン庫などしっかり収納があります。ただ、土地が借地権というのが気になります。借地権の更新ができない定期借地権ではなく、更新可能な普通借地権のようですが更新時の更新料は確認しておいた方がいいと思います。地主の方が個人なのか神社仏閣などなのかなども確認できればいいと思います。売買の際にも借地権の残存期間と更新料、譲渡の際に発生する譲渡承諾料はネックになってくるでしょう。

周辺施設の魅力

人気の田園都市線徒歩5分圏内にあるのが最大の魅力。
日常の買い物なら駅周辺で足りますし、病院や学校も徒歩10分圏内なのも魅力。宮崎台駅も利用可能なのもポイントが高いと思います。
ただ、徒歩圏内にある区役所・市民会館・図書館が移転予定なのと坂が多いのはマイナスです。

駅の魅力

駅前はスーパーがいくつかあり、西友は24時間営業しています。
商店街もあり、日用品の購入には困りません。
バスで9分の武蔵小杉には赤ちゃん本舗、ユニクロ、無印などファミリー世帯がヘビーユーズするショップが揃っています。

周辺相場

売り出し中の新築戸建ては宮前平ではありませんでした。(2021年4月現在）

マンション自体も住みやすそうで、周辺施設や駅の利便性もよく魅力的です。土地が借地権なのと、徒歩圏内にある区役所・市民会館・図書館が移転予定なのは気になりますが、その分価格が安くなっているのだと思います。

※この記事は2021年4月現在の情報をもとに作成。掲載している情報は今後変更される可能性があり、筆者の個人的な意見も含まれています。責任等は負えないので、参考程度にご覧ください。